E come poteva non entrare nel dibattito elettorale di queste ore. L’ex Condea, quel sito industriale dismesso, nella frazione San Lorenzo, fa discutere ancora e resta li, tra le non volontà politiche, pseudo scontro tra tecnici ed amministratori, le volontà e i dubbi della proprietà e tanti depistaggi e ambiguità alimentate nel tempo da diversi soggetti politici, compreso le amministrazioni comunali precedenti. La strategia dei candidati della lista “La Mura Sindaco Per Sant’Egidio” che prevede inaugurazioni di comitati elettorali piuttosto che di comizi in piazza, come per la lista Coraggio, ha portato l’altra sera l’uscente assessore Gianluigi Marrazzo a discuterne in occasione dell’apertura del suo comitato a San Lorenzo. Da quanto riportato pare che il figlio dell’ex consigliere regionale Pasquale, fratello del candidato sindaco competitor Roberto, e candidato con La Mura, abbia avanzato l’ipotesi ormai necessaria di immaginare un esproprio da parte dell’ente. “Abbiamo aperto le porte del nostro Comune ai proprietari dell’ex sito industriale, rispondendo a tutte le loro esigenze, adeguando il puc ma quel sito industriale cosi non può restare – cosi avrebbe dichiarato Gianluigi . Facendo dunque emergere l’ipotesi non remota che la prossima amministrazione, qualora fosse confermata la compagine uscente, possa determinarsi in un esproprio imposto dall’ente locale per imporre la trasformazione urbanistica. L’ex sito industriale Condea è stato oggetto di più progetti di riconversione urbanistica. In una relazione di alcuni anni fa, poi oggetto di ulteriori modifiche, e che ha visto uno scontro rilevante anche tra ufficio tecnico e i tecnici consulenti, compreso Giovanni Marrazzo, l’architetto, fratello di Pasquale e Roberto, che più volte è intervenuto sul tema, anche con posizioni di scontro, per la mega trasformazione urbanistica dell’area. In alcune note, la proprietà aveva minacciato il ritorno al destino industriale qualora non si fosse effettuata una scelta precisa.
PER SAPERNE DI PIU’
LA RELAZIONE DEL 2014
Il progetto consiste nella “riqualificazione di un area urbana degradata” ai sensi dell’art.7 c.5 della L.R. n.19/2009 e s.m.i. e dell’art.5 c.9 e 14 della L.106/2011, e nello specifico nella demolizione dell’ex industria e nella realizzazione di un complesso residenziale-commerciale -terziario di cui il 30 % destinato a edilizia residenziale sociale ( art. 1, c.3 del Decreto ministeriale 22 aprile 2008) e il 10% destinato ad uffici, il tutto nel rispetto degli standard urbanistici di cui al decreto ministeriale n.1444/1968.
Il progetto è stato articolato su vari livelli, essendo l’area di intervento “racchiusa” tra due strade (Via Giovanni XXIII e Via Cupa del Feudo) che nelle relative estremità presentano un forte dislivello. Dal rilievo topografico effettuato, si evince infatti un salto di circa 11 metri tra la quota stradale antistante il parcheggio esistente su Via Giovanni XXIII e l’estremità sud-ovest di Via Cupa del Feudo.
Nell’ intervento di riqualificazione in oggetto la quota 0.00 di progetto, coincide con la quota 0.00 del rilievo topografico (V. Tav.2) che rappresenta anche il punto di massima repressione. Tutti i livelli di progetto sono stati impostati ad una quota superiore alla quota 0.00 ad eccezione dell’area a ridosso del parcheggio comunale esistente che sarà utilizzata per l’ampliamento dello stesso, e che ovviamente seguirà l’andamento del parcheggio.
A quota +0.80m sarà impostata la piazza e lo spazio antistante il Fabbricato D destinato nei primi due piani ad attività commerciali, esercizi di vicinato e botteghe artigiane. Pertanto l’attuale fronte della fabbrica su Via Giovanni XXIII di circa 260 m interrotto solo da un parcheggio comunale e da una proprietà aliena, sarà arretrato, e sarà realizzata intorno a detto parcheggio una “piazza bassa” i cui contorni saranno le facciate dei locali commerciali, mentre il lato nord essendo libero, avrà la visuale di Via Giovanni XXIII.
Il parcheggio esistente sarà ampliato sui lati sud, est ed ovest e adiacente ad esso sul lato est
sarà creata una strada di penetrazione parzialmente in galleria da cui avverrà l’ accesso ai piani garage di due complessi residenziali (Fabbricato B e Fabbricato C) e che si innesterà sulla strada di progetto prevista dal p.r.g. vigente
All’interno del Fabbricato D sono presenti i collegamenti (n. 2 corpi scala) per l’accesso alla parte sovrastante,( quota + 5.00m) caratterizzata da una “Piazza alta” di mq 885 antistante i locali commerciali del piano primo, da un ampio parcheggio (mq1.200,00) aventi accesso da via Cupa del Feudo e da un area destinata a verde attrezzato (mq 2.319,00)
A quota + 2.20m, su via Giovanni XXIII sarà impostato il Lotto 1 –Fabbricato A, che avrà l’accesso pedonale da via Giovanni XXIII, all’interno della fascia di parcheggio di mq 549 che sarà realizzata parallelamente alla strada e che sarà schermata dalle attività commerciali siti al piano terra del Fabbricato A, da una striscia di verde alberato.
A quota 9.30 m e 9.50 m, con accesso dalla strada di progetto che ricalca la strada prevista dal P.r.g. vigente e che si innesta su Via Cupa del Feudo, saranno impostati il Lotto 2- Fabbricato B ed il Lotto 3 – Fabbricato C, nonché un area di 1645 mq destinata a Parcheggio e posizionata nell’angolo sud-ovest del Lotto di intervento.
PLANIMETRIA GENERALE DELL’INTERVENTO
In sintesi, il progetto di intervento prevede la realizzazione di n. 4 Lotti con altrettanti Fabbricati e nello specifico:
– Lotto 1: Fabbricato A con destinazione residenziale-commerciale
– Lotto 2: Fabbricato B con destinazione residenziale
– Lotto 3 : Fabbricato C con destinazione residenziale
– Lotto 4: Fabbricato D con destinazione commerciale-uffici
Comune denominatore progettuale delle vari Fabbricati è la “cupola a forma di uovo” che racchiude i corpi scala, e che viene riproposta (con delle lievi varianti) all’interno delle quattro tipologie edilizie, e che costituisce l’elemento architettonico amalgamante nella lettura complessiva dell’intervento di riqualificazione in oggetto.
La volumetria totale in progetto è di mc 61.036,11 che è inferiore alla volumetria massima realizzabile (63.807,87), calcolata incrementando la volumetria dello stato di fatto del 10% coerentemente alle indicazione della L.n. 106 /2011 art. 5 c. 9 e 4.
La superficie destinata a standard è pari a 11.517,77 ed è superiore alla superficie minima da destinare a standard (10.80,0 mq) così come calcolata nella Tav.5
Lotto 1: Fabbricato A
destinazione residenziale-commerciale
Il Fabbricato A rientra nella tipologia edilizia “a torre”, sviluppa una Volumetria totale di 13.077,69 mc e presenta una doppia destinazione: quella commerciale per il piano terra e quella residenziale per i piani superiori (numero totaleu.i. = 22).
Il fabbricato A ha accesso da Via Giovanni XXIII ed è composto da:
– Piano interrato: destinazione garage
– Piano terra: destinazione commerciale
– Piano primo-sesto: destinazione residenziale
– Piano settimo-ottavo: destinazione residenziale
I suddetti piani sono collegati da un unico Corpo scala, posizionato centralmente.
Il piano interrato è destinato in parte a garage di pertinenza delle abitazioni ed in parte a parcheggio riservato per le attività commerciali del piano terra.
Il piano terra destinato ad attività commerciali sviluppa una superficie lorda di mq 1.401,7 mq ed è collegato a Via Giovanni XXIII da un collegamento posto all’interno della fascia di parcheggio in progetto (V. Planimetria generale).
I Piani primo-quinto destinati ad abitazione hanno una superficie lorda per piano di 554,90 mq e sono costituiti da n. 4 unità immobiliari per piano, per un totale di 20 unità immobiliari.
Ai Piani sesto e settimo , ci sono le abitazioni ricavate all’interno della “cupola” del corpo scala, cha hanno una forma circolare e sviluppano una superficie utile rispettivamente di mq 140.00 e di mq 110 per un totale di n. 2 unità immobiliari.
Il fabbricato B rientra nella tipologia edilizia “a torre”, sviluppa una Volumetria totale di mc 25.047,12 e presenta un’unica destinazione d’uso, quella residenziale(numero totale u.i. = 54)..
Il fabbricato B ha accesso dalla strada di progetto che si immette su Via Cupa del Feudo ed è composto da:
– Piano seminterrato: destinazione garage
– Piano rialzato-primo-secondo-terzo e quarto: destinazione residenziale
– Piano quinto-sesto: destinazione residenziale
Il piano seminterrato, destinato a garage di pertinenza delle abitazione ha accesso diretto dalla strada privata di progetto su via Giovanni XXIII.
Il piano rialzato è costituito da n. 4 alloggi posizionati agli angoli del suddetto complesso residenziale, che nella restante parte è lasciato libero attraverso una struttura su pilotis che consente la massima fruibilità del piano terra ed un facile accesso ai corpi scala.
I piani primo-secondo-terzo e quarto hanno una superficie lorda di mq1.832,66 e presentano n. 12 alloggi a piano e n. 4 corpi scala per un totale di 48.
Ai piani quinto e sesto, ci sono le abitazioni ricavate all’interno della “cupola” del corpo scala, chahanno una forma circolare e sviluppano una superficie utile rispettivamente di mq 140.00 e di mq 110 per un totale di n. 2 unità immobiliari.
Il fabbricato C rientra nella tipologia edilizia “a torre”, sviluppa una Volumetria totale di mc 8071.56 e presenta un’unica destinazione d’uso, quella residenziale(numero totale u.i. = 18)..
Il fabbricato B ha accesso dalla strada di progetto che si immette su Via Cupa del Feudo ed è composto da:
– Piano seminterrato: destinazione garage
– Piano rialzato-primo-secondo-terzo: destinazione residenziale
– Piano quarto- quinto: destinazione residenziale
Il piano seminterrato, destinato a garage di pertinenza delle abitazione ha accesso diretto dalla strada privata di progetto su via Giovanni XXIII.
I piani rialzato-primo-secondo e terzo hanno una superficie lorda di mq 588.22 e presentano n. 4 alloggi a piano per un totale di 16 u.i..
Ai Piani quarto e quinto, ci sono le abitazioni ricavate all’interno della “cupola” del corpo scala, che hanno una forma circolare e sviluppano una superficie utile rispettivamente di mq 140.00 e di mq 110 per un totale di n. 2 unità immobiliari.
Il fabbricato D sviluppa una Volumetria totale di mc 14.839,74 ed in parte destinato ad attività commerciale edi n parte ad uffici.
Il fabbricato D ha un duplice accesso:uno da Via Giovanni XXIII e l’altro da via Cupa del Feudo ed è composto da:
– Piano terra: destinazione commerciale-garage
– Piano primo: destinazione commerciale
– Piano secondo: destinazione uffici.
Sostenibilità urbana
Il progetto è stato impostato con un occhio particolarmente attento alla problematica della sostenibilità urbana. Le soluzioni adottate sono infatti tese sia al soddisfacimento delle esigenze socio-economiche che al mantenimento e alla mobilità degli ecosistemi. La scelta della dotazione di tutta una serie di attività commerciali, siano esse di vicinato che di carattere di medie dimensioni, nonché piccole attività artigianali, mira alla creazione di opportunità economiche non solo per le attuali generazioni ma anche e soprattutto per quelle future per perpetuare antiche tradizioni lavorative.
Dal punto di vista della memoria collettiva, pur con la consapevolezza che l’attuale “costruito”realizzato negli anni 70 e 80 costituisce una “ ferita” per l’ambiente circostante, si è impostato il progetto in modo che rimanga nella memoria collettiva il ricordo della ex “fabbrica” dando la possibilità di partecipare ad un luogo, che finora era fisicamente impedito all’utilizzo della cittadinanza. ( FOTO idea progetto )
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